一級建築士事務所 株式会社eastA

「建築」について我々の業務内容に沿った形でまとめてみました。皆様のご参考になれば幸いです。

住宅の設計[個人住宅集合住宅リフォーム・リノベーション 商業・オフィスビルの設計 大規模修繕の設計

集合住宅の設計

  • 集合住宅には、分譲住宅、賃貸住宅(個人オーナー、法人オーナー)、コーポラティブハウス、シェアハウスなどなど、いくつかの形態があります。いずれも土地(計画地)の特性や地域性を生かした計画としなければ、入居者を集めることが困難であることは言うまでもありません。昨今では、少子化が社会的問題になっていますが、人口の減少による影響は、徐々に顕著になると予測され、住宅の【供給>需要】という状態になりつつあります。
    集合住宅は、戸建住宅に比べると、自分個人の住まいという感覚が薄く(土地を所有していない或いは共同で所有しているため)そこから転居しやすく、また長く居住するという考えを持っていない方も少なくないため、その建物自身に長く引きつける(住み続ける)魅力がより必要です。
    建主(売主)の一方的な経済的価値感のみで建設しても、そこに住みつく人がいなければ、当然計画倒れとなってしまいます。人口が増え続けていた時代であれば、何とかなったかもしれませんが、これからの日本(首都圏は、まだ人口流入が続いているおかげで、人口微増の状況ですが、いずれ首都圏も減少の時代になります)では、やはり「住みたい」「住み続けたい」と感じるような入居者のニーズにマッチした魅力のある建物として、設計をしなければなりません。
  • 分譲住宅(マンション)の設計

  • 15年ほど分譲住宅(マンション)の設計監理の仕事に携わっているなかで、その計画において、時と共に大きな流れを感じています。それは、鉄筋コンクリートの高級な建物(住宅)としての存在から、土地購入や工事などわずらわしさなく手にすることが出来る建物(住宅)としての存在へと移行し、最近では高層化や充実した設備と環境が整った建物(住宅)としての存在という具合に。つまり、分譲住宅(マンション)ならではの付加価値のある建物へと変化をしていると思います。そして、確実にただ建てれば(価格次第で)売れるという時代ではなくなってきました。コンパクトな間取りとする、あるいは、可変性の高い間取りとする、住戸面積を大小多様な建物とする、共用部分を魅力的な建物とするなどなど、その地域で求められそうな独自性のある建物の設計を行う必要があります。
    立地に関しても、駅から近いとか利便性が良いといった特性が求められることは言うまでもありませんが、今後の社会動向を考えると高齢者利用施設が近いとか、小学校、幼稚園、保育園といった子育ての上で重要な施設が周辺に充実しているなど、地域の社会環境においても特性を持った立地であることが必要だと思います。
  • 賃貸住宅の設計

  • 賃貸住宅は、場所(立地)にその計画が大きく左右される建物です。建築主にとって、最も重要なことは、満室(または9割以上)稼働できる建物が建てられるか否かであり、どのようにその計画を立てるかであります。
    計画に際して、一番のポイントである立地は、(すでに取得している場合)変えようもない条件ですが、そこに建てる建物の計画はいか様にも変えられますので、その立地で求められる建物を熟慮して設計をすすめる必要があります。単に○○坪の部屋を○○戸設定して、家賃は相場に合わせて…etc.という計画で設計しても、建設後その計画は失敗であったと気づくのは目にも明らかです。
    郊外か住宅街か、あるいは市街地か、交通の便が良いか悪いか、周辺の施設や自然環境はどうかなど、さまざまな状況と条件から、対象となる入居者層をイメージして、居住したいと思わせ、さらに長く住み続けたいと思わせる建物として、十分に検討して計画をしなければならないのです。
  • 【最近増えている一括借り上げ(家賃保証)に関して】

  •  設定される家賃は、高めとなっています。これは、建築主に資金面で心理的安心感を与えるためです。保証する側にとっては、長期的に管理費を取れるメリットがある為、率先してこの制度の契約をすすめます。管理費の設定(割合)は、さまざまだと思います。
     建築主側として契約に際して、以下のデメリットがありますので注意が必要です。
    @ 免責期間が設定されている場合、その期間の家賃収入はない
    A 2年毎に保証する家賃の見直しがあるため、稼働状況により収入は目減りする
    つまり、高めの家賃設定は、落とし穴となる可能性がありますので安心はできません。
  • コーポラティブハウスの設計

  • 分譲マンションなどとは異なり、土地購入の前からその集合住宅に居住したいという複数の希望者が集まり(建設組合を結成し)建設するコーポラティブハウスは、設計の前の基本計画が非常に重要です。
    注文型の集合住宅と言えるので自由な設計ができるメリットがあります。ただし、基本計画において、配棟配置、各戸の広さや向き、形状を決めるにあたり入居希望者の要望を網羅するのは、とても困難でなかなかまとめられないため、あらかじめ決まったプランやイメージを基に、各々の要望を取り込む方法が良いです。コーポラティブハウスを専門にしたプロデュース会社があり、それらがプロデュースしている建物の中から選ぶ方法が現在は一般的ですが、気の知れた方々が集まり自ら設計事務所に依頼して建設すれば、プロデュース会社にかかるコストを節約することもできます。基本計画が決まれば、各住戸の設計となり、入居希望者それぞれの自由に間取りや仕上げなどを決めることができます。
    コーポラティブハウスの最大のメリットは、そのコミュニティーにあります。設計前からの共同体として住まいに係わっているわけですから、他にはない安心した入居者同士の関係が最初から手に入るわけです。
  • シェアハウスの設計

  • 主に都心部においてニーズのあるシェアハウスは、一戸建てやマンションの一戸を数名で共有して(個室をそれぞれ専有)居住する形が主流ですが、最近は、不動産開発系会社の運営による規模の大きな建物も増え、個室が多くシェアする人数が多い分、共用のスペースにゆとりのあるものもあります。これは、企業が所有していた社員寮などをリノベーションしてシェアハウスにしたり、中規模のシェアハウスを新築で建設したりするケースが目立ってきているためで、それだけシェアハウスの需要が増えた証しであると思います。また、一戸建てやマンションの一戸を共有する場合と異なり、家賃が相場のワンルームなどと比べ同等もしくは割高であったりもしますが、その場合、多人数の人々と共同で暮らすことで生まれるメリットを売りにしています(例えば、同じ趣味を持った人々や、シングルマザーのような同じ境遇の人々を限定で入居させることで、身近に共感者、相談相手ができる)。
    このような事からみると、シェアハウスの形態は二極化していると考えられます。一方は、一住戸をリフォームやリノベーションによりなるべく低コストで、もともとある建物の間取りをいかしたままで低賃料のシェアハウスとし、一方は、シェアハウス専門の施設として再整備、あるいは新築して、高コストで賃料は割高となるものの広い共用スペースや入居者絞り込みなどによるソフト面の充実したシェアハウスとしている。
    これらを踏まえ、ニーズに的確に答えた計画をもって設計する必要があります。
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